撰寫｜龍虎豹DTL (作者系協會法律服務行業委員會會員)
黃馮律師行的銀行帳戶被凍結，買家通過律師行付給賣家的交易款項無法取出，買賣面臨著極大的違約風險，如果買家短期能籌到錢完成交易還好，如果籌不到錢，只能違約，則很可能損失了幾十萬、甚至幾百萬。
律師行被接管是一個非常小概率事件，但這種小概率事件一旦發生，對於好不容易攢齊首付想要實現上車夢的買房者來說，無疑是重大雷暴。因此，哪怕是小概率事件，買家也要積極避免。
那在香港買房，有哪些雷區及如何避免呢？本文會簡述在香港買房過程中的八大雷區並提出避免踩雷的建議。針對雷區，會舉一些例子，純屬為了方便解釋而根據經驗虛構，如有雷同，純屬巧合。
雷區一：是否只需繳從價印花稅第2標準稅率
從價印花稅第2標準稅率圖示（截自香港稅務局網站）
第一：簽訂臨時合約時，是香港永久性居民；
第二：以自己的名義行事，即自己給自己買房，自己是房子的名義所有人和實益所有人，即不能替其他人代持；及
第三：不是香港住宅房產的實益所有人。
通常，對於上車族來說，第二、第三基本都符合。而對於準備在香港買房的人來說，第一個條件也通常符合。但是，實例中就有上車族的買家自以為自己是永久性居民，符合這個條件，但實際上卻不是。
案例一：甲在香港居住滿7年，並且已經收到入境處發出的《核實香港永久性居民身份證資格申請結果通知》（以下簡稱：核實永久通知書）。而入境處也告知甲：從現在起，甲就是香港永久性居民了，平時帶齊核實永久通知書與香港居民身份證即可。於是，甲就認為自己已經是永久性居民了，因為疫情關係，也沒有申請香港永久性居民身份證。看到滿意的房子，甲就簽署了臨時合約。
需要特別注意的是：根據稅務局網站，若買家只持有核實永久通知書，就買家印花稅及從價印花稅來說，並不是香港永久性居民。
如果港漂上車族踩到這個雷，通常後果是什麼呢？損失房產售價的5%，即被賣家沒收定金。當然，有能力支付額外30%印花稅的土豪除外。
避雷方法：很簡單，確保在簽訂臨時合約之日，手上已經拿到了香港永久性居民身份證。更謹慎的方式，在簽署臨時合約及/或給支票給中介及/或賣家之前，買家先委托律師看臨時合約並諮詢律師專業意見。
通常在實踐中，簽臨時合約之日，有《申請香港身份證收據》（俗稱：行街紙）亦可被視為是香港永久性居民，但作者並未核實相關法條。謹慎起見，建議拿到永久性居民身份證之後才簽署臨時合約。
雷區二：合同賣家是否有權出售房產
避雷方法：簽訂臨時合約前，要求中介做一個最新的房產查冊，核實房子登記在誰的名下，並要求查閱對方的身份證原件、法院發出的遺產管理書或遺產承辦書的原件或授權委托書原件。針對非房產所有人是合同相對方時，強烈建議先諮詢香港律師再簽署臨時合約。
避雷方法：訂金支票一定不要開給賣家，也不要開給中介，而是要開給賣家律師行，由賣家律師行託管，並且臨時合約中要寫明，訂金（包括簽臨時合約的訂金及正式合約的訂金，通常二手房是各5%，總共10%，當然具體約定例外的則例外）一直由賣家律師行託管，直到簽訂正式合約（只針對無按揭的房產），或對方律師確保售價扣除按揭款項及其他費用之後大於訂金金額（針對有按揭的房產），才可將訂金給賣家。如果賣家在簽臨時合約時，沒明確委任律師，則買家務必委托自己的律師，並且將支票託管在買家律師行。
雷區四：成交時交收的房產是否與自己想買的一致
案例二：乙通過地產經紀網站看到有一處房產出售，上面實用面積寫1500尺，乙按照市場的尺價實用面積，報了一個價格給中介並與賣家達成合意，簽署了臨時合約。但成交收樓的時候發現房產的實用面積不到1000尺。
除此之外，通常上車族買房，都是希望自住，因此，針對朝向、環境、裝修好壞、鄰居狀況、是獨棟還是屋苑、是否吵鬧等等，都有自己一定的要求。也有不少買家收樓之後發現，所購物業靠近主幹道，晚上太吵，嚴重影響睡眠；或是自己沒預算裝修的費用，收樓後發現房子漏水要花一大筆錢裝修等。
案例三：丙購買了房產，收樓時發現，賣家太太仍住在裏面。賣家太太稱，自己是房產的實益所有人，一直住在那裏，賣家太太不同意賣房。
避雷方法：看房、看房、看房，多次看房、多次看房、多次看房。針對有意向購買的房子，要特別仔細看，看房子裝修情況，是否漏水，各方面管道打聽鄰居素質，等等。並且要分不同時段，比如，上午、下午、晚上去看房。針對案例三，因為賣家太太一直住在那裏，構成推定通知，如果買家看房並詢問，即可知道賣家太太是實益所有人，因而，買家不是善意第三人。因此，看房特別特別重要。
雷區五：資金準備是否足夠
第一：房子是800萬或者800萬-1000萬的售價，但銀行不一定會批9成或者8成貸款，有可能8成或7成，或者8.5成或7.5成；
第二：如果市場有波動，而按揭成數太高，非常容易變成負資產，例如，800萬的房子，房價下跌10%就變成負資產了；
第三: 高成數按揭，往往需要額外交易一筆保費，約房產售價的5%，如這部分需要貸款，則收入要符合入息要求。
避雷方法：首先，簽臨時合約前，儘量去銀行對房產進行一個估值，房產售價儘量跟估值貼近（如果售價高於估值，差額需要額外準備現金，銀行只會按照估值貸9成）。其次，向銀行申請貸款預先批核或者至少向銀行詢問，自己能貸到多少款，可以買多大金額的房子。記得估值與貸款預審批都要多去幾家銀行。再次，儘量可以準備後備資金，比如，找家人或者朋友，萬一自己貸款有差額的情況下，能找他們借到錢。自己預備的資金，要加上稅款及高成數按揭的保費。另外，要多向幾家銀行申請貸款。最後，儘管一般賣家不會答應，如果可以，儘量在臨時合約及正式合約加上，如果銀行不批准貸款到多少成，買家可以解除合約，賠償一定的金額給賣家，比如，10萬。
雷區六：中介是否可以相信
中介很重要，但，並不代表，買家可以完全信賴中介。而在房產買賣過程中，買家跟中介簽的合同，一般是房產經紀合同，中介可以是單邊代理，也可以是雙邊代理。也就是說，中介只是撮合交易，交易雙方各自對交易的細節負責。中介是不會對買家最後買到的房產的現狀以及買家是否能貸款、是否需要付額外印花稅等交易細節負責的。
案例四：中介約丁去看房，房子是東南朝向、面積大、價格便宜，缺點樓層低。丁跟中介去看房之後，發現房子很明亮。丁對這個房子很滿意。甚至丁晚上也去附近走了走，發現也算安靜，儘管樓層低，不靠近馬路，也不吵。在數個優點面前，樓層低的缺點似乎也可以接受，並且還覺得萬一電梯有什麼事情，還可以走路，不那麼累。房子開價760萬，降到了740萬，丁的最大承受能力是700萬，於是準備開支票給中介去談。在給支票之前，本著謹慎原則，丁再次去看房。這次看房發現，整個房子大白天都黑乎乎的。原來，丁第一看房的時候，中介提前在房子那邊等，房間的燈都開到最亮了。粗心的丁並沒有發現。第二次約中介時，丁提前到了，中介還沒來得及開燈，開房門之後，那就立馬發現了。
案例五：針對房子估值，通常中介的估值比較高。因為他們跟相關銀行按揭職員聯繫較多，中介發信息估值時，一般都是這樣的範本：某某房產，房東叫價8.5M,請問房產估值？銀行按揭職員即回復：某某房產估值8.5M。各位是否看出了端倪？
再比如：案例一，中介沒有發現買家並沒有持有永久性居民身份證。而通常，簽訂臨時合約時，中介是需要核對雙方的證件的。案例二，中介有可能知曉房產廣告的面積與實際面積不相符，但並沒有告知買家。
避雷方法：針對交易過程中，可能涉及的法律問題，儘量採用提前委托律師的方式，提前發現風險，即簽署臨時合約及給支票前，委托自己的律師並針對自己的疑問，一一諮詢律師。針對房子本身現狀的問題，則在看房時，買家一定要自己格外注意。中介所傳達的資訊，一定要自己謹慎核實。不要輕易相信。
雷區七：成交前，大廈維修基金誰負責
避雷方法：在臨時合約中寫明，大廈維修基金在成交日或之前發出，由賣家負責繳費，在成交日之後發出，才由買家負責繳費。此外，也可以觀察大廈管理處是否近期發出相關公告，並且問詢管理員有關維修記錄以及是否近期會維修等等。
雷區八：謹慎選擇律師/律師行
不得不說，黃馮律師行是個小概率事件。但下面，想說一個真實的案例。
案例六：大概在2020年12月中旬，有個律師行的朋友小C的公司客戶AA，準備購買價值約2000多萬的房產，成交日期是2021年1月底。AA給了小C一張名片，說是賣家的律師，要律師行跟賣家律師聯繫。小C看到賣家律師的名片之後，發現其實名片上的人並不是律師，而只是文員。於是，小C提醒AA，賣家提供的名片上的某某不是律師，只是普通文員。請AA建議賣家更換律師對接。最後，賣家更換了律師行以及律師。事後發現，一開始賣家給的律師的名片，就是黃馮律師行的職員。
避雷方法：在香港房產交易中，律師發揮著非常重要的作用，務必要選擇專業的律師協助自己處理房產交易。確保自己的律師給的名片上，寫著：某某某律師。另外，委托律師時，要跟律師行簽署委托代理合同（客戶受聘函），要查詢律師行的責任保險及責任限制（比如，如果律師失職，要賠償客戶多少錢）。此外，還有一些銀行辦理按揭時，也會挑選自己律師行庫的律師，要提前詢問自己的律師及律師行是否在銀行的律師庫。如果在辦按揭時才發現，到時候再臨時換律師，就比較麻煩。
最後，再謹慎一點，買家可以採用開本票給對方律師行的方式，將資金通過本票直接給到賣家的律師行（即賣家），而不通過買家的律師行，這樣資金不用經過買家的律師行帳戶。繳付印花稅也可以用本票的方式。但是，針對需要按揭的買家來說，由於銀行只會把款項轉給買家律師行，資金則還是會經過買家律師行的銀行帳戶。現在市場上，也有買賣雙方會在臨約寫明，如果遇到律師行停業、律師行銀行戶口凍結的情況，交易順延3個月。這個條款相對來說，給買家一定時間去解決資金問題。但其實買家還是會面臨重新湊一筆資金的困難。如果謹慎一點，可以將條款改為：如遇到買家律師行銀行戶口凍結停業等情況，交易取消。當然，賣家不一定會同意。因此，對買家而言，找靠譜的律師及律師行，特別特別重要。
如果可以，強烈建議大家在簽署臨時合約給支票前，委托靠譜的房產律師及律師行。律師費可能貴一點，但與帶來的價值相比，貴的律師費是非常值得的。
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